来源：商学院永之胜
在当下市场环境下，豪宅定价逻辑已由“地标溢价”转向“现金流与风险折现”。
8月19日，由深圳祥祺集团主席陈红天或相关人士持有的中国香港山顶歌赋山道15号大宅，经过两年招标后终以7.9亿港元卖出。
该房源2016年买入价为21亿港元，此次售出较9年前购入价账面大幅贬值13.1亿港元，跌幅达62.4%，呎价4.37万港元（1平方呎约合0.0929平方米），为香港住宅市场历来最大额账面贬值个案。
01
天价购入却惨痛售出，九年贬值13亿港元
根据歌赋山道15号楼书，上述大宅实用面积18078平方呎，为1座3层高独立屋，采六房六套间隔，外连9948呎花园、2070呎天台、1200呎前庭及1631呎庭院。
该物业由陈红天或相关人士于2016年6月以约21亿港元（当中八成以现金支付）向庄士国际（00367.SH）购入，当时计划兴建一幢总楼面9235方呎豪宅作自住用途，楼面呎价约22.74万港元，创下当时全港屋地呎价新高。
资料显示，歌赋山道15号于2023年3月被东亚银行接管，沦为银主盘（银主盘为香港楼市术语，指由于原业主未能按时偿还银行或其他金融机构的贷款，导致物业被债权人通过法律程序收回并接管，随后由债权人负责出售以清偿债务的房产），同年推出市场招标发售。
据祥祺集团2023年5月声明，公司面临“阶段性现金流问题”，主要原因是多笔大额应收账款被临时悔约永之胜，以及内地业务办理遇到障碍。
该大宅2019年已取得入伙纸（指入住许可证），但相关改建及加建工程仍然进行中，当时市值约17亿—18亿港元。由于该物业未曾出售或放租，须满足《一手住宅物业销售条例》上载项目楼书，以及出售日前最少3天公布销售安排。
该大宅自2023年8月起公布销售安排，两年间多次延后截标日期仍未录成交。最终，歌赋山道15号在2025年1月17日启动第六轮招标，报价约7亿—8亿港元，拟降价14亿港元寻求买家，在8月19日以7.9亿港元成交。
02
财务困境与资产缩水，富豪身家大幅蒸发
1984年，陈红天辞职来到深圳，进入深圳外贸集团丝绸纺织品进出口公司，1990年创立祥祺集团并移居香港。1995年，祥祺集团在深圳投资建设了其首个项目——祥祺花园、侨洲小区。此后，祥祺集团在深圳开发了多个项目住宅、公寓、酒店、公园等项目。
之后，他又开始投资各种资产，土地、写字楼、酒店、矿山，还涉足基金、债券、股票等金融资产，变身“投资狂魔”，积累了不少财富。
此外，陈红天还牵头成立了深圳富豪圈知名的“同心俱乐部”，并担任该俱乐部主席。该俱乐部成立之初至今已发展至超百名企业家，包括腾讯马化腾、顺丰王卫、卓越陈华、信义李贤义、比亚迪王传福、京基陈华、鸿荣源赖海民、皇庭国际郑康豪、宝能姚振华等。
2015年，同心俱乐部会员还豪掷8.8亿港元，在深圳福田中心区买了一栋楼，作为俱乐部的永久会址。
根据《2022胡润全球房地产企业家榜》，陈红天身家约355亿元人民币，位居内地第13大地产富豪永之胜，但其商业版图收缩令人唏嘘。
转折发生在2017年，陈红天与其好友张松桥去英国投资房地产。张松桥是港股上市公司中渝置地的老板，地产生意曾做得风生水起，人送外号“重庆李嘉诚”。
当时，陈红天跟张松桥去英国后，“扫货”相对比较激进，相继购入伦敦加拿大广场20号、丘吉尔广场5号商厦，并向英国莱斯银行借取大额贷款。
然而没过多久，就遇上了英国脱欧、俄乌冲突、通胀高企、央行加息等风波······于是，伦敦的写字楼市场一片萧条，空置率飙升，租金暴跌。
同时，陈红天自2015年起在香港大手笔扫入物业，涉资69.87亿元，唯在港3项物业于2023年首季均被银行接管。除歌赋山道15号外，还有红磡祥祺中心A座、B座商厦及港岛东半山豪宅傲璇单位。
2016年7月，陈红天豪掷45亿港元向会德丰地产购入红磡One HarbourGate东座全幢商厦连商铺，用作集团在香港的总部及长期投资，并把该商厦命名为祥祺中心。
该中心物业其后被银行接管，楼面面积合共约27.9万平方尺，并配置155个车位。由原业主提供的去年物业估值约为70亿港元，于2024年12月落实以26.5亿元售予香港都会大学，较8年前账面贬值18.5亿元或41.1%。
住宅方面，除歌赋山道15号外，陈红天持有的山顶司徒拔道53号傲璇单位连同两个车位于2023年9月以4.18亿港元售出，较当年6.8亿港元的公开招标价下降约38%。
该物业使用面积约5154平方英尺，拥有五房（四套）连书房、客厅、餐厅及厨房，市场估值约为6.8亿港元，每平方英尺均价约13万港元。2015年，陈红天以3.87亿港元向太古购入该物业。
与此同时，今年7月，陈红天家族持有的中半山嘉富丽苑1座低层B室亦被银主以6455万港元出售，该单位为四房设计，实用面积2348平方呎。
2013年，陈红天通过增持，成为华南城集团的主要投资者之一，持股占比一度高达14.01%。如今，华南城负债609亿港元，面临清盘。不过细查股权披露信息显示，陈红天自2014年7月开始，便逐渐减持所持华南城股份；至2017年7月，其股份占比已下降至4.97%，此后再无相关记录。
03
专家分析
对于此次巨大亏损，汇生国际资本总裁黄立冲分析指出：“香港豪宅市场整体自2021年见顶后普遍下跌约30%，部分豪宅跌幅在35%—40%，银主盘额外会再折让15%—20%。这次山顶歌赋山道15号个案跌幅超过60%，属于‘银行急售+特殊个盘’双重叠加。”
在黄立冲看来，在当下市场环境下，豪宅定价逻辑已由“地标溢价”转向“现金流与风险折现”。
“过去单幢超大户型因流动性差、维护成本高，议价权完全在买方手里。即便香港在2024年全面‘撤辣’，成交价仍徘徊底部，超级豪宅的溢价故事难再复制。”黄立冲说。
编辑 | 张可
封面 | 视觉中国
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责任编辑：郝欣煜 永之胜
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